親が所有していた土地・建物をどう調べる？固定資産税・登記・祖父名義まで確認する方法

親が亡くなったあと、「実家以外にも土地があるらしい」「祖父から受け継いだ山があるはず」と分かることがあります。最初に困るのは、そもそも何を相続することになるのかが分からないことです。

固定資産税の書類だけ、あるいは登記だけで、すべてを確認できるとは限りません。この記事では、税金・登記・家族に残る記録の3方向から、親や祖父母の土地・建物を確認する順番を整理します。

最初に結論｜相続不動産は1つの書類だけで探さない

確認は、次の3方向を照らし合わせる形が基本です。

1. 税金から探す：固定資産税の課税明細・名寄帳
2. 登記から探す：所有不動産記録証明書・登記事項証明書
3. 家族の履歴から探す：権利証、遺言、遺産分割協議書、契約書、通帳、家族の記憶

一覧に出た土地だけで終わらせず、「あるはずなのに出てこない土地」を未確認のまま残さないことが大切です。

まず知っておきたい用語

用語	意味
地番	土地ごとに付けられた登記上の番号。住所とは別です。
筆（ひつ）	登記上の土地を数える単位です。
登記事項証明書	土地・建物の名義、面積、権利関係などを確認する法務局の書類です。
公図	土地の位置や地番の関係を見る図面です。正確な境界を示す資料とは限りません。
名寄帳	市町村が同じ納税義務者に関する土地・建物をまとめた一覧です。
数次相続	相続登記をしないまま、さらに次の相続が起きた状態です。

公図は土地のおおまかな位置関係をつかむ手がかりです。公図の線を、そのまま実際の境界と決めつけないようにします。

どの資料で何が分かる？

資料	分かること	注意点
固定資産税の課税明細	課税されている土地・建物	完全な所有不動産一覧ではありません。
名寄帳	市町村内の課税対象等	掲載範囲や請求方法は自治体で異なります。
所有不動産記録証明書	登記名義人として記録されている全国の不動産	検索条件、登記の状態によっては確認できないものがあります。
登記事項証明書	所有者、面積、権利関係等	まず対象の土地・建物を特定します。
家に残る書類	取得・相続・利用の経緯	現在の権利関係は登記等で別途確認します。

STEP1｜固定資産税の課税明細書を集める

最初に、毎年届いていた固定資産税の納税通知書に付く課税明細書を探します。一般に、所在地、地番、地目、面積、評価額、課税標準額などを確認できます。

ただし、これは税金を計算・通知するための資料です。非課税資産、共有地、祖父名義のままの土地、相続が未整理の土地などは、手元の課税明細だけでは把握しにくいことがあります。

課税明細に載る筆数だけが、親に関係する土地のすべてとは判断しません。

STEP2｜土地がある市町村では名寄帳も確認する

親が土地を持っていた市町村が分かる場合は、固定資産税担当へ名寄帳について相談します。名寄帳は、同じ納税義務者に関する土地・建物をまとめて確認する手がかりになります。

非課税資産を載せるかなど、掲載範囲は自治体ごとに異なります。名寄帳も全国共通の完全な所有不動産リストではありません。

STEP3｜所有不動産記録証明書で全国の登記名義不動産を確認する

所有不動産記録証明制度は、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、登記官が一覧化して証明する制度です。2026年2月2日に始まりました。

例えば父が亡くなった場合、父名義で登記されている土地・建物を全国から確認する手がかりになります。請求できるのは登記名義人本人のほか、相続人その他の一般承継人です。相続人が請求する場合は、戸籍などで承継関係を確認できるようにします。

書面・オンラインで請求でき、書面請求は郵送も可能です。必要書類や検索条件は、最新の法務局案内で確認します。

費用も確認する

所有不動産記録証明書は、検索条件ごとに手数料がかかります。2026年9月時点の法務省案内では、1検索条件・1通あたり、書面請求は1,600円、オンライン請求で郵送交付は1,500円、オンライン請求で窓口交付は1,470円です。

旧住所を複数指定すると検索条件も増えます。分かる範囲で過去の住所を整理してから、必要な条件を検討すると分かりやすくなります。手数料・請求方法は変更され得るため、請求前に公式案内で確認してください。

STEP4｜証明書に出ない可能性も残す

ケース	確認時の考え方
父名義で所有権登記がある	見つけやすい状態です。
登記上の住所・氏名表記が違う	旧住所・表記も検索条件として検討します。
所有権の登記自体がない	制度の対象外です。
古い登記記録	システムで検索できない場合があります。
今も祖父名義	父名義での検索には出ません。

証明書に5件出たからといって、不動産が絶対に5件だけとは限りません。検索結果は重要な入口ですが、最終結論ではありません。

STEP5｜親の昔の住所も確認する

父や母が転居している場合、土地を取得した当時の住所のまま登記されていることがあります。現在の住所だけでなく、戸籍の附票、昔の権利証、登記書類、古い契約書などから旧住所を確認し、検索条件として検討します。

重要｜祖父名義でも調べる余地がある

「父は祖父から山を受け継いだと聞いているのに、父の一覧にはない」という場合があります。このとき、父の勘違いだとすぐに消さず、祖父名義のまま相続登記がされていない可能性を確認します。

現在の相続人その他の一般承継人として、戸籍等で承継関係を確認できる場合は、祖父について所有不動産記録証明書を請求できることがあります。祖父についても、氏名だけでなく当時の住所を確認しておくと手掛かりになります。

1. 父名義の記録証明を確認する
2. 家族が聞いていた土地が見つからなければ、旧住所・古い書類を確認する
3. 承継関係をたどり、必要に応じて祖父母名義も確認する
4. 祖父から現在までの相続関係を整理する

父が管理していたから、父だけの土地とは限らない

固定資産税を払っていた、草刈りをしていた、田畑を貸していたという事情だけで、父が土地を100％取得したとは判断できません。祖父の相続時に遺言や遺産分割協議があったか、誰が土地を取得すると決めたかを確認します。

家に残る遺言書、遺産分割協議書、古い権利証、売買・贈与契約書、賃貸借契約、森林組合・土地改良区の書類、通帳などは、処分せずに保管します。

登記名義・納税者・最終的な相続人は同じとは限らない

固定資産税を払っている人、登記簿に名前がある人、最終的に土地を取得する相続人は、それぞれ一致しないことがあります。税金の資料と登記の資料を両方確認する理由はここにあります。

相続登記は期限も確認する

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。義務化前に発生した相続で未登記の不動産も対象で、2024年4月1日より前に相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までが重要な期限です。

相続人が多い、遺産分割がまとまらないなどで、すぐに相続登記が難しい場合には相続人申告登記という制度があります。ただし、これは権利関係を公示する登記ではありません。土地を売却する場合などは、別途、相続登記が必要です。

土地を見つけたら、次は場所と利用状況を確認する

登記事項証明書に地番や地目、面積が書かれていても、現地のどこか分からない場合があります。公図、地積測量図、自治体の地図、農地ならeMAFF農地ナビ、山林なら林地台帳などを手掛かりにします。

ただし、場所を確認する資料と、境界を確定する資料は同じではありません。境界や測量に関する判断は、必要に応じて専門家へ相談します。

相続不動産を探す3方向チェック

状況	次に確認すること
税金には載るが登記名義が祖父	古い相続や遺産分割を確認します。
登記にはあるが家族が知らない	土地の場所・利用状況を確認します。
父が持っていると聞いたが父名義にない	祖父母名義や旧住所を確認します。
山があると聞くが、何にも出ない	古い書類・前世代・所在地の記憶を確認します。

資料同士が一致しない土地ほど、追加確認が必要です。

今日やるなら、この6つ

1. 固定資産税の課税明細を集める
2. 土地がある市町村の名寄帳について確認する
3. 親の所有不動産記録証明書を検討する
4. 親の旧住所と、家族から聞いていた土地を書き出す
5. 「あるはずなのに出てこない土地」を未確認不動産として残す
6. 必要に応じて、祖父母名義まで承継関係を確認する

相続不動産確認シート

確認	状況
固定資産税課税明細	済 / 未
名寄帳	済 / 未
親の所有不動産記録証明	済 / 未
親の旧住所	済 / 未
権利証・登記書類	あり / なし / 不明
遺言書・遺産分割協議書	あり / なし / 不明
祖父母名義の土地	あり / なし / 不明
農地・山林・共有土地	あり / なし / 不明
数次相続の可能性	あり / なし / 不明

相談先まとめ

困っていること	まず相談するところ
固定資産税の土地一覧・名寄帳	市町村の固定資産税担当
親・祖父母名義の登記不動産を探す	法務局
登記事項証明書・公図	法務局
数次相続・相続登記	法務局・司法書士
遺産分割がまとまらない	弁護士等

まとめ｜親の名前で検索して終わりにしない

相続不動産は、固定資産税、登記、家族の履歴を照らし合わせて確認します。父の名前で見つからなければ、祖父母名義のまま残っている可能性もあります。

大切なのは、一覧に載っている土地だけでなく、あるはずなのに載っていない土地にも目を向けることです。急いで売却や処分を決めず、まず場所・名義・相続関係を整理します。

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情報源・確認日

• 法務省「所有不動産記録証明制度について」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続人申告登記について」

情報確認日：2026年9月4日。制度の利用条件、必要書類、手数料、自治体の名寄帳の掲載範囲は変更・差異があり得ます。個別の登記・相続の判断は、法務局や司法書士等へ確認してください。