貸せない・売れない農地をどうする？維持費・次の相続・手放す方法を整理

相続した田んぼや畑について、農業委員会や農地バンクへ相談しても、借り手・買い手が見つからないことがあります。農地以外の用途に変えることも簡単ではなく、「このままずっと持ち続けるしかないのか」と考えるかもしれません。

ここで大切なのは、「売れない土地」とひとまとめにしないことです。地域で使う人が本当にいないのかを確認したうえで、持ち続ける負担、次の相続、寄附、相続土地国庫帰属制度などを順番に考えます。

※まだ貸す・売る方法を確認していない場合は、先に農地を貸す・売るときの相談先を確認してください。土地の場所・名義・現在の利用者が分からない場合は、親の田んぼ・畑を相続したら最初に確認することから始めます。

最初に結論｜「売れない＝一生持つ」ではありません

特に重要なのは、「固定資産税が安いから持つ」で終わらず、この土地をあと何年管理し、次に誰が相続するのかまで考えることです。

まず「本当に出口がないのか」を確認する

一度相談して借り手が見つからなかったとしても、その時点で永久に利用者が現れないとは限りません。現在の利用者、隣の農地を耕している人、地域で農地を広げたい人、農地バンクなどに利用可能性が残っていることがあります。

駐車場や住宅用地などへの転用可能性をまだ確認していない場合は、先に相続した畑を転用する前に確認することを読み、農地側・都市計画側の条件を確かめます。

法務省も、国庫帰属以外の土地の活用・手放し方として、地方公共団体等への寄附、民間売買・贈与、農地の場合は農地バンクの利用などを案内しています。地域での利用をまだ十分に確認していない場合は、農業委員会・農地バンクへの相談方法を先に確認します。

手放せるまでの間は、所有する負担が続く

出口が決まるまでは、土地の所有者である状態が続きます。農地によっては、固定資産税のほか、土地改良区などの賦課金、草刈り、水路等の管理、現地への交通費、利用者や地域との連絡が発生します。

賦課金とは、水路など農業用施設の維持のために土地所有者などが負担するお金です。固定資産税だけでなく、この農地のために1年間でいくらのお金と時間を使っているかを書き出します。

年間の負担	実際の金額
固定資産税	________円
賦課金	________円
草刈り・管理	________円
交通費	________円
その他	________円
年間合計	________円

相続時の費用と、持ち続ける費用は分けて考える

費用を一つにまとめると、判断しにくくなります。次の3つに分けて考えます。

区分	主な内容
今回の相続に伴う費用	相続登記、戸籍等の取得、必要に応じた専門家への依頼
持ち続ける負担	固定資産税、賦課金、草刈り、管理、交通費、地域との連絡
手放すための費用	国庫帰属の審査手数料・負担金、民間サービスの費用、必要な整理費用

相続登記の登録免許税

相続による土地の所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額×0.4％です。戸籍等の取得費用や、司法書士へ依頼する場合の報酬は別にかかることがあります。

ただし、一定の価額100万円以下の土地については、2027年3月31日まで免税措置があります。土地の評価額、筆の数、相続関係、申請方法で変わるため、「農地なら一律いくら」とは考えません。

持ち続ければ、次の相続でも確認が必要になる

年間の負担が小さいため当面持つ、という判断もあります。ただし、自分が亡くなれば、その農地も原則として次の相続の対象になります。次の世代が、所在地、利用者、契約、維持費、今後の処分、登記をもう一度確認することになるかもしれません。

相続を繰り返して共有する人が増えると、将来の売却や利用について話し合う相手も増えることがあります。自分が今払えるかだけでなく、次の世代へ残したい土地かも判断材料にします。

持つことが合理的な農地もある

現在も誰かが耕している、管理を利用者が担っている、自分の負担が小さい、賃料が入っている、今後も農地として使われる見込みがある場合は、急いで手放す必要性が低いこともあります。

一方で、誰も使わない、借り手が見つからない、毎年管理費がかかる、遠方、子ども世代も必要としていない、という土地なら、自分の代で出口を調べる意味が大きくなります。

相続土地国庫帰属制度を検討する

相続した土地について一定の要件を満たす場合は、相続土地国庫帰属制度により国へ所有権を移す方法があります。不要な土地を簡単に国へ返せる制度ではなく、審査があり、土地の状態や権利関係によっては承認されない場合があります。

相談窓口は法務局・地方法務局の本局です。土地所在地を管轄する本局が申請の窓口ですが、全国の本局で相談を受け付けています。

相続登記が未了でも、相談・申請できる場合がある

相続登記が未了でも、相続または相続人への遺贈によって土地を取得したことを証明できれば、国庫帰属の申請自体は可能です。その場合は戸籍事項証明書など、所有者であることを示す書類が必要です。

ただし、国庫帰属を考えているからといって相続登記の義務を無視してよいわけではありません。現在の登記状況も含めて法務局へ相談します。

国庫帰属できない可能性がある土地

建物がある土地、担保権や他人の利用する権利が設定されている土地、他人が利用している土地、境界や所有権の範囲に争いがある土地、通常より管理に大きな費用・労力がかかる土地などは、申請できない、または承認されない場合があります。

農地では、現在誰かに貸している、農地バンクを利用している、土地改良区への賦課金などの債務が残っている、といった点も確認します。賦課金があるだけで必ず利用できないと決めつけず、土地改良区と法務局本局へ、債務の内容と整理方法を確認します。

国庫帰属にかかる費用

申請には、土地1筆につき14,000円の審査手数料が必要です。承認後には負担金もかかります。負担金は20万円が基本ですが、一部の市街地・農用地区域等の田・畑では面積に応じて算定され、20万円を超える場合があります。

法務省が示す一定の田・畑の例では、500㎡で約72万円、1,000㎡で約110万円です。すべての農地に当てはまる金額ではなく、土地の区分・面積などで変わるため、個別に確認します。

複数の農地は、土地ごとに出口を分けてもよい

複数の田畑がある場合、すべてを同じ方法にする必要はありません。現在も貸している土地は貸し続け、誰も使わない土地だけは国庫帰属を相談し、転用可能性がありそうな土地は当面持つ、といった分け方もあります。

国庫帰属の審査手数料は1筆ごとに必要です。見た目では一つの田んぼでも、登記上は複数の筆（ひつ）（登記上の土地を数える単位）に分かれている場合があるため、どの土地について制度を検討するかを分けて考えます。

なお、審査手数料は土地1筆ごとに必要ですが、承認後の負担金については、隣接する同じ種目の複数の土地を、一定の条件で一つの土地とみなして計算できる特例があります。複数の農地をまとめて国庫帰属の対象として考える場合は、法務局・地方法務局の本局へ確認します。

自治体への寄附・民間の土地引取サービスは最後に比較する

法務省は国庫帰属以外の選択肢として、地方公共団体等への寄附も挙げています。ただし、自治体が不要な土地を無料で引き取るという意味ではありません。行政目的などで利用する見込みがあるか、土地所在地の自治体へ受入れの可能性を確認します。

民間の土地引取サービスは、所有者側が費用を支払い、土地の所有権を事業者へ移す形もあります。公的制度ではないため、実際の契約相手、会社の所在地・法人情報、総額、登記費用、追加費用、所有権の移転先、取得できなかった場合の返金・キャンセル条件を確認します。農地として取得できるかは、契約前に農業委員会にも確認します。

「持つ」と「手放す」を最終的に比べる

確認項目	持ち続ける	手放せた場合
固定資産税	毎年の負担が続く	所有権移転後、翌年度以降は原則として負担しない
賦課金	該当すれば続く	土地との関係が整理されれば終了
草刈り・管理	続く可能性	原則終了
次の相続	将来発生	その土地については発生しない
手放すための費用	原則不要	方法により必要
将来利用可能性	残る	手放せばなくなる

この表で、手放す方がよいと決めるわけではありません。現在も農地として問題なく使われ、管理負担も小さいなら、持つ方が合理的な場合もあります。

固定資産税は原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、手放した時期によってはその年分の負担が残る場合があります。

今日やるなら「出口確認シート」を土地ごとに作る

確認	状況
現在の利用者	________
貸す可能性	○ / △ / ？
売る可能性	○ / △ / ？
転用可能性	○ / △ / ？
年間維持費	________円
賦課金	あり / なし / 不明
貸借等の権利	あり / なし / 不明
境界問題	あり / なし / 不明
自治体への寄附	未確認 / 確認済
国庫帰属	未相談 / 相談済
次世代の利用希望	あり / なし / 未確認

農地が複数ある場合は、土地ごとに作ります。すると、「売れない農地がたくさんある」ではなく、どの土地について何がまだ確認できていないかが見えてきます。

相談先まとめ

困っていること	まず相談するところ
地域で使う人を探したい	農業委員会・農地バンク
現在の貸し借りを確認	農業委員会
賦課金について確認	土地改良区
自治体への寄附	土地所在地の自治体
国庫帰属	法務局・地方法務局の本局
相続登記	法務局
民間引取を検討	契約先＋農地手続きは農業委員会へ確認

まとめ｜「売れない農地」ではなく、持つ負担と出口を一つずつ確認する

使わない農地について、貸せない・売れないという状態になっても、その時点ですべての選択肢がなくなるわけではありません。地域で利用できる可能性を確認し、それでも難しい場合は、持ち続ける年間負担、次の相続、自治体等への寄附、相続土地国庫帰属制度、必要なら民間サービスまで順番に確認します。

「手放す方が得か」ではなく、「この土地を誰が何年管理するのか」まで含めて考える。 それが、使わない農地の出口を考えるときの基本になります。

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情報源・確認日

• 法務省：相続土地国庫帰属制度の概要
• 法務省：相続土地国庫帰属制度に関するQ&A
• 法務省：引き取ることができない土地の要件
• 法務省：相続土地国庫帰属制度の負担金
• 法務省：相続土地国庫帰属制度の相談対応について
• 法務局：相続登記の登録免許税の免税措置について
• 農林水産省：農地相続ポータル

情報確認日：2026年9月3日。登記、農地の貸借・売買、寄附、相続土地国庫帰属制度、民間事業者への譲渡の可否・費用は土地ごとに異なります。実際に進める前に、法務局、農業委員会、農地バンク、土地改良区、自治体等の最新案内を確認してください。